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Presque aucune agence physique à Moscou : le marché immobilier russe a toujours connu Internet !

jeudi 26 juin 2014 à 14:30
Par Guilain Omont

Hervé Parent raconte ce qui l'a surpris et marqué concernant le marché immobilier russe. Il s'est déplacé là-bas avec une dizaine d'autres adhérents de la FF2i (Fédération française de l'internet immobilier).

Il nous parle des conditions dans lesquelles le marché immobilier est né il y a 15 ans, en partant complètement de zéro, de l'état dans lequel il se trouve actuellement, et des différences entre les portails d'annonces en France et en Russie. Tour d'horizon d'un marché qui n'existait pas avant Internet...

Intervention d'Hervé Parent, fondateur du salon RENT, lors du déjeuner de l'innovation de la FF2i en avril 2014 :

Je vais tenir la promesse : vous raconter nos vacances... Alors simplement, une présentation courte des voyages de la FF2i : on est parti dans l'ordre à Montréal, à New-York, à Barcelone et cette année à Moscou. A chaque fois, il y a 2 idées :

  • aller voir ce que font nos pairs dans les pays étrangers, parce que c'est toujours intéressant de voir des gens qui font le même métier,
  • voyager ensemble, parce que même si ce ne sont pas des voyages très longs – 2 ou 3 jours – cela crée des liens très fort entre les gens qui y vont

On est, suivant les années, suivant les destinations, entre 10 et 20. Donc il y aura un autre voyage l'année prochaine, mais on ne sait pas où.

Moscou ! Moscou, c'est intéressant.. Je vais vous parler du marché immobilier et je vais vous parler des portails.

Le marché immobilier russe

Moscou, c'est la création d'un marché immobilier. 1917, il y a une révolution – ça vous en avez tous entendu parler – et donc jusqu'à la chute du mur de Berlin, les gens ne sont ni propriétaires, ni locataires, mais c'est le parti qui dit : « Hervé, tu vas habiter là ». Et les gens habitent « là ». Ils occupent. Ils n'ont pas de titre, ils ont rien, ils occupent. Ils ne paient rien, il n'y a pas de charges de copropriété, il n'y a pas de charges d'entretien. On ne paît pas l'eau, ni l’électricité, ni le gaz (il y en a ou il n'y en a pas, mais en tout cas, c'est gratuit).

Et ça, ça dure jusqu'en 1990. Voilà, super ! A ce moment là le mur s'écroule, il y a toute sortes d'épisodes, et on dit aux gens : « là où tu habites, tu vas être propriétaire, mais il faut faire 2 choses : il faut signer un titre de propriété, et puis il va falloir payer le gaz. » La réflexion des gens, quand on leur fait cadeau de leur appartement c'est : « J'en veux pas ! Ca fait quand même trois générations de communistes, je sais que quand l'état me donne quelque chose, il ne faut pas le prendre ! » Ils ont mis 10 ans avant de comprendre qu'il fallait dire oui. Ils ont compris parce qu'il y en a quelques uns qui ont signé et qui ont revendu. Ah là, ils se sont dit : « Ah zut, la Porsche, elle est quand même pas mal ! ». Et donc ils ont signé.

On se trouve donc aujourd'hui, en 2014, avec en gros, un marché immobilier qui était à zéro il y a 15 ans : il n'y avait pas de loi sur l'immobilier, il n'y avait pas d'agent immobilier, aujourd'hui les propriétaires n'ont jamais acheté, n'ont jamais vendu – en France, quelqu'un qui a 30 ans et qui achète pour la première fois, ses parents ont acheté et vendu, donc il a une idée de ce qu'il faut faire, là-bas c'est le noir le plus complet. Donc ça a mis un peu de temps à se régulariser, à se réguler, et aujourd'hui ça fonctionne un peu : il y a réellement des ventes, des achats, sécurisés juridiquement, et avec des professionnels. Quand on est arrivé, on nous a dit : « Vous avez vu, au coin de la rue, il y a une agence immobilière avec une vitrine ? Regardez la bien, c'est la seule de Moscou. » Et oui, quand on arrive en 2000 et qu'on s'installe comme agent immobilier, et qu'il n'y a pas de loi, qu'il n'y a rien du tout, quelle drôle d'idée d'ouvrir un local ! On publie tout sur Internet…

Deuxième petite anecdote, on a visité une opération de promotion immobilière – qui était présentée comme du haut-de-gamme – et on nous dit d'abord une chose : « En Russie, on livre des opérations non-terminées. » Quand ils disent non-terminée, c'est vraiment non-terminée, c'est du béton, il n'y a pas de sol par terre, et les gens terminent ou pas… Et on pose quand même la question : « Est-ce qu'il y a des charges ? » Là, une jeune femme de 30 ans – une vraie professionnelle, carrée, éduquée, etc. - nous répond : « Mais il n'y a aucun problème, c'est le promoteur qui vend qui va également gérer l'immeuble, et on a tout résolu, la preuve : c'est 4€/m² par mois. » D'abord on s'est dit que comme ce sont des grands appartements, ça fait quand même un peu cher (100m2, 400€/mois rien que pour les charges). « Est-ce qu'il y a quelque chose qui ressemble à la copropriété, un concept juridique, un machin, comment vous faites ? » « Non, non, c'est tout prévu, c'est 4€ ! » « D'accord, mais l'entretien... » « Oui, oui, on a prévu, pour ramasser la neige, pour tondre le gazon, c'est 4€ ! » « Mais s'il y a des travaux pas prévus, si on veut changer de prestataire ? » Elle a fait de grands yeux, elle se demandait de quoi on lui parlait : « Puisque je vous dit que c'est 4€ !! » Bref, on leur a souhaité bienvenu dans le monde de la copropriété parce que apparemment personne ne comprend qu'il y a des problèmes potentiels.

Les portails d'annonces en Russie

Alors, là-bas, les agents immobiliers tout neuf, ils font comme en France sur les portails d'annonces : ils publient des annonces fausses ! Parce que le meilleur moyen d'avoir un client c'est de publier une belle annonce, un bien très beau, avec une photo, un bel emplacement et un prix, et quand on arrive : « Ah, c'est vendu, ça c'est pas de chance, mais par contre j'ai autre chose à vous proposer ! » Tel que je l'ai senti, le premier problème des portails, c'est que la moitié des annonces sont fausses, ne correspondent à rien, et donc ils essaient de se réguler.

Maintenant, ça reste quand même une terre de pionniers, on a vu de belles entreprises, de vrais portails, qui fonctionnent bien, avec des équipes. Celui qu'on a vu chez Idinaidi.ru, c'est des locaux qui sont mieux qu'ici, plus sympas. On a plutôt l'impression d'être chez Google que chez un agent immobilier dans l'Est. Il y a des problématiques concernant le modèle économique, ils ne savent pas trop. Les chiffres, ils n'ont pas envie de les donner. De grandes confusions parce que pour eux, vendre de l'ancien et du neuf, c'est pareil. Or, il y a beaucoup de neuf, c'est la moitié des annonces. Mais ils se mettent en place. Je trouve que les gens qu'on a vus sont éduqués, qu'ils regardent ce qui se passe ailleurs, qu'ils savent ce qu'ils font, et qu'ils sont en train de créer le truc…

Ils ont un gros marché parce que la Russie est un pays riche, même s'ils nous ont tous dit que le marché est très régional. Il y a Moscou d'un côté, et il y a quelques endroits où il faut quasiment avoir des bureaux régionaux parce que quand on est à Moscou, on ne peut pas vendre à Saint-Petersbourg, ou quelque part dans le sud de la Sibérie où pourtant ils sont riches car il y a du pétrole. C'est un marché où les gens deviennent propriétaire, locataires, il se passe beaucoup de choses, il y a des agents immobilier qui se mettent en place…

Ils ont un trafic qu'on a trouvé relativement peu important. Il y a une appétence qui est moins forte que chez nous, ils ont 80 millions d'Internautes, les ranges d'audience des principaux sites, des 2 ou 3 leaders, c'est 6 ou 7 fois moins que ce qu'on voit chez nous. Par contre, l'évolution de ces chiffres est très forte, donc il n'y aura pas 2 leaders, ni 3, ni 4 : il y en aura un. On ne sait pas trop lequel c'est, même si on a une petite idée...

Interventions de la salle

Est-ce qu'ils ont des sites pap ?

Non, j'en ai retenu que c'est essentiellement des professionnels. L'idée d'un particulier qui vende tout seul autrement qu'à son cousin, qui publie une annonce, ce n'est pas le truc.

Ce qui est intéressant, c'est qu'une grosse partie du business model est sur la pub, alors qu'ici, nous faisons payer au listing. Autre caractéristique : il n'y a pas de soft, il n'y a pas de logiciel [de transaction]. Les portails reçoivent les annonces de manière déstructurée. Il n'y a pas d'organisation professionnelle. La copro, c'est ubuesque : des programmes de 3000 logements, 200m² moyen, et quand tu poses 2 questions sur la copropriété, tout le monde est perdu. Et pourtant un très gros promoteur dans un bureau de vente magnifique à 12 000€/m². Donc il y a quand même des choses sur lesquelles ils doivent avancer.

Le premier portail qu'on a vu, c'était un anglais – qui avait eu le bon goût de vivre 9 ans à Paris, donc il parle très bien français – et il n'a pas eu de mal pour développer son business. On lui a demandé s'il était menacé par la mafia. Il nous a dit que non, c'est sécurisé, qu'il y a eu des problèmes il y a 20 ans, mais aujourd'hui, il n'y a pas de problème majeur pour les sociétés qui s'implantent là-bas. Le seul truc c'est que c'est le Far-West : c'est le premier qui arrive et qui fait les choses bien qui va gagner et il y a des places à prendre!

Commentaires

Sylvain CASTERS - mercredi 13 août 2014 à 11:27 :
Bien résumé Hervé !
Tu aurais pu ajouter que les quelques agences qui se créent à Moscou ont du mal à se développer et à recruter des négociateurs. Car il n'est pas rare que l'agent donne le contact du propriétaire pour que l'acquéreur fasse l'affaire en direct... moyennant une "prime" qui ne passe pas par l'employeur ! Ils sont malins ces Russes !

Le marché russe est un marché à fort potentiel, mais il va falloir défricher et inculquer quelques méthodes dites "capitalistes"... Ca va être dur !

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