Combien de mandataires par habitant ?

Résumé : Quels sont les départements les plus "denses" en mandataires ? Existe t'il un lien entre cette densité (le nombre de mandataires par habitant) et le nombre d'habitants par km² ? En creusant cette question, je suis arrivé à une conclusion surprenante : les départements les plus "denses" en mandataires sont aussi ceux qui sont les plus attractifs !

Certains départements comptent près d’un millier de mandataires quand d’autres n’en comptent qu’une dizaine. Est-ce seulement lié au fait qu’il y a des départements plus ou moins peuplés ? Pour le savoir, j’ai calculé la densité de mandataire pour chaque département, c’est-à-dire : le nombre de mandataires par tranche de 10 000 habitants. La moyenne est de 2.1 mandataires / 10 000 habitants. Il y a de grandes différences entre les départements, comme l’illustre la carte ci-contre.

Il s’agit bien de la densité (le nombre de mandataires rapporté à la population globale) et non du simple nombre de mandataires. Par exemple, un département comme les Yvelines (78) compte plus de 300 mandataires, mais n’apparaît pas en orange foncé car sa population est importante, sa densité de mandataires se situe donc autour de la moyenne (2.1)… À l’inverse, le département des Alpes-de-Haute-Provence (04) ne compte qu’une cinquantaine de mandataires, mais apparaît en orange foncé, car il y a pratiquement 10 fois moins d’habitants dans le 04 que dans le 78… L’ensemble des données est disponible sur la page Implantations.

Voici ma première hypothèse (formulée avant de construire cette carte) : moins il y a d’habitants au km², plus le nombre de mandataires par habitant augmente. En effet, il me semble que le modèle de mandataire immobilier est particulièrement bien adapté aux zones rurales : lorsque les habitations sont dispersées, il est d’autant plus intéressant de limiter les coûts fixes et d’investir Internet et son réseau personnel… Peut-être même que le modèle de mandataire permet d’accroître le nombre de vendeurs susceptibles de passer par une agence, en couvrant des endroits difficiles à couvrir par des agences classiques…

Cette hypothèse est invalidée par les données ! Au niveau départemental, il n’y a aucune corrélation entre le nombre d’habitants au km² et le nombre de mandataires par habitant… Le coefficient de corrélation est d’ailleurs particulièrement proche de 0 (0.017 avec un intervalle de confiance 95%). Cela ne veut pas dire que le phénomène n’existe pas : il se peut que l’échelle d’un département soit trop grande pour le percevoir. J’étudierai la même chose à l’échelle des communes dans le futur…

Et voici ma deuxième hypothèse (formulée après avoir vu la carte) : plus un département est attractif (augmentation de sa population d’année en année), plus le nombre de mandataires par habitant est élevé. Cette fois-ci, la corrélation existe, et elle est même assez importante (0.50 si on enlève les DOM, 0.29 sinon, intervalle de confiance 95%). Voici la représentation graphique de cette corrélation (sans les DOM) :

Comment interpréter cette corrélation ? Est-ce qu’un nombre élevé de mandataires par habitant causerait un accroissement global de la population ? Quelque chose du genre : “J’ai choisi de déménager dans ce département parce qu’il y a suffisamment de mandataires pour s’occuper de tout le monde” ? Ou bien : “La proximité de tous ces mandataires a facilité l’achat d’une maison plus grande, et j’ai donc pu avoir davantage d’enfants” ? Tout cela est évidemment très peu plausible :-)

Est-ce qu’à l’inverse, un accroissement global de la population peut causer une augmentation du nombre de mandataires par habitant ? Pour cela, il faudrait :

• soit que la nouvelle population soit composée d’une proportion particulièrement importante de mandataires (ce n’est pas impossible, car les mandataires sont plus entreprenants et plus “libres de leurs mouvements” que la moyenne de la population)
• soit que la nouvelle population soit particulièrement susceptible de faire appel aux services de mandataires (ce n’est pas impossible non plus, car d’une part cette nouvelle population doit chercher à se loger, et d’autre part, elle n’a pas l’habitude d’aller voir l’agence immobilière qui est implanté localement depuis des dizaines d’années)

Enfin, est-ce qu’il s’agit plutôt d’une cause commune, sans lien direct de causalité ? Par exemple, l’âge moyen de la population dans le département : si la population est plutôt vieille, alors cela entraîne de façon indépendante : d’une part une diminution de la population, et d’autre part un nombre de mandataires par habitant plus faible (puisqu’il y a peu de mandataires âgés de 80 ans, par exemple)...

Avez-vous d’autres hypothèses qui vous viennent à l’esprit ?

Au delà de leur aspect ludique, toutes ces considérations peuvent orienter des personnes qui cherchent à devenir mandataires. Si vraiment l’accroissement démographique profite aux mandataires, et s'il est plus facile de se lancer en tant que mandataire dans un département où il y a peu de mandataires, alors il vaut mieux éviter les départements en bas à droite du graphique, comme la Seine-et-Marne (77 - Melun), et privilégier ceux qui sont en haut à gauche, comme l’Ille-et-Vilaine (35 - Rennes) !

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